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无权处理房子的土地使用权证借款合同,应失效_用房产抵押贷款用什么手续
作者:火焰鸟金融小编 来源:抵押贷款  发布于: 2022-09-16    点击数:
摘要:标准引言01 . 包括无权处理房子的土地使用权证借款合同,应失效土地使用权证借款合同承诺将抵押权人不具有所有权地面上房屋建筑一并抵押物的,无效合同,抵押权人需承担过失承担责任。(详细信息进一步了解房产抵押到期续办可查看更多)02 . 房产拍卖后,第三

标准引言

无权处理房子的土地使用权证借款合同,应失效_用房产抵押贷款用什么手续

01 . 包括无权处理房子的土地使用权证借款合同,应失效

土地使用权证借款合同承诺将抵押权人不具有所有权地面上房屋建筑一并抵押物的,无效合同,抵押权人需承担过失承担责任。(详细信息进一步了解房产抵押到期续办可查看更多)

02 . 房产拍卖后,第三人没有权利以持有土地使用证切分竞拍款

抵押房产的土地使用权证由第三人所持有的,第三人没有权利就得质押房地产业一并拍卖合同款认为土地资源一部分意义的退还。

03 . 以国有划拨土地所有权里的房子独立设置质押失效

仅就国有划拨土地使用权的房子设置质押并办理登记,而未办土地划拨准许或登记的,应评定该质押失效。

04 . 房产转让备案失效,不受影响该不动产上质押权法律效力

物权登记原因行为消除,不受影响开设在该不动产上质押权法律效力。质权人在质押开设时系友善的,组成善意取得。

05 . 地上附着物因土地使用权证办理抵押而一并质押

与土地使用权证一并设为抵押物地上附着物,因土地使用权证办了预告登记,附属物应依规随着一并质押起效。

06 . 土地使用权证质押不提供地面上物房屋产权证明,并不是失效

抵押房屋属抵押权人全部,找不到危害别人利益问题,抵押权人虽不提供地面上物房屋产权证明,亦不能为此否认质押创立。

07 . 国有划拨土地上房产抵押,并不是造成借款合同失效

以划拨方式所取得的国有土地使用权之上的房屋抵押合同只需合理合法依法履行房子抵押登记手续,就应当评定该借款合同合理。

08 . 以国有划拨土地上新建房子独立设置的质押权合理

借款合同仅就在建项目房屋建筑设置质押,未对工程建筑范围之内土地资源一并质押,该独立质押并不是将导致借款合同失效。

09 . 以自有房产独立质押,不用办土地使用权证预告登记

被告方以已有房产抵押并办备案,并没有将该房产所堆积的、以划转所取得的国有土地使用权一并抵押物的,应是合理。

10 . 申请办理土地使用权证预告登记,法律效力及于大地里房屋建筑

在土地所有权上“存在地面上房屋建筑”情况下,以地面上房地产办理抵押贷款,质权人对质押土地资源及房子具有优先受偿权。

11 . 房屋产权人将占有别人户下土地资源一并预告登记合理

抵押权人以个人房产抵押,与此同时一并将该房屋占有范围之内别人户下土地使用权证质押,并办理抵押,质押合理。

12 . 以无偿划拨土地上的房产抵押未办理备案的那一部分失效

设置抵押物的房子占有的土地划拨所有权未交纳土地征用补偿或土地出让金,且未经许可备案,土地使用权证质押一部分应失效。

标准详细说明

01 . 包括无权处理房子的土地使用权证借款合同,应失效

——土地使用权证借款合同承诺将抵押权人不具有所有权地面上房屋建筑一并抵押物的,无效合同,抵押权人需承担过失承担责任。

标识:质押|房地一体|抵押失效|无权处理

案情简介:2003年,粮油公司向银行借款2560万余元,由冻库以户下国有土地使用权给予质押担保。《抵押合同》中承诺质押物名称为“土地资源、房地产”,同一年冻库向市国土规划和房产管理局申报《关于同意继续用土地及地面建筑物进行贷款抵押的函》并获批复同意。但是该土地划拨上在2001年既有员工居民楼,并且为46户颁发房产证。一审以质押土地使用权证存有异议,违背了《担保法》第37条第1款第4项有关“使用权、所有权未知或是有争议的资产不得抵押”的相关规定裁定借款合同失效。二审争议焦点之一:土地使用权证登记在冻库户下,所有权根本不存在异议,借款合同是否有效?

法院认为:依据《城市房地产管理法》第31条、住建部《城市房屋权属登记管理办法》第6条、土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第11条的规定,“地随房走,房随处走“的权力合一原则在我国房地产权属的一贯标准。房产转让人承担将所卖房子占有范围之内土地使用权证转移给买受人的责任义务,买受人具有要求将所买房子占有范围之内土地使用权证转移给自己支配权。在土地使用权证工商变更进行以前,出让人为因素备案名义产权人,但买受人为本质产权人,能够要求将土地使用权证变动至自身名下的。案涉《抵押合同》中约定了质押物名称为“土地资源、房地产”,冻库2003年向市国土规划和房产管理局报送的函证实尽管预告登记仅针对国有土地使用权,但应视作被告方承诺土地使用权证和地面房屋建筑使用权一并质押。因地面上房屋建筑中员工居民楼的使用权早已转移给买房员工全部,冻库从未有过支配权处罚,且没经地面上房屋建筑所有权人即买房员工追认。案涉土地使用权证书里已标出该宗大地里存在地面上房屋建筑,并标注为冻库的福利区,地面上房屋建筑中员工居民楼使用权早已备案转移至买房员工户下,而原债权人金融机构却并未查清地面上房屋建筑具体所有权即接纳质押,也存在着过失,员工居民楼虽未占有所有该宗土壤,但于该土地使用权证上设置的质押权失效及于该宗土地资源所有,故借款合同失效,根据该合同书设立质押权也随之失效。尽管对银行导致以上国有土地使用权质押毫无意义的不良影响存有过失,但冻库的无权处理个人行为也是造成质押失效的重要原因,故冻库解决粮油公司不可以偿还的那一部分担负1/2的承担责任。

操作实务关键点:“地随房走,房随处走”的权力合一原则在我国房地产权属的一贯标准。土地使用权证上设置的质押权失效及于该宗土地资源所有。土地使用权证借款合同承诺将抵押权人不具有所有权地面上房屋建筑一并抵押给质权人,造成借款合同毫无意义的,抵押权人解决不可以偿还的债权债务不得超过二分之一的承担责任。

实例引索:最高法院(2007)民二终字第222号“某资产公司诉某粮油公司等借款担保合同诉讼”,见《中国信达资产管理公司西安办事处与陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷案》(法官金剑锋,代理商审判员殷媛、潘勇锋),载《最高人民法院公报·裁判文书选登》(2009:426);另见《地上建筑物所有权转移后占用范围内土地使用权单独抵押的效力问题——中国信达资产管理公司西安办事处与陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品出口公司借款担保合同纠纷上诉案》(潘勇锋,最高法院民二庭),载《民商事审判指导·案例分析》(200901/17:221);另载《最高人民法院商事审判裁判规范与案例指导·案例指导》(2010:224);另见《房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押》,载《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷(下)》(2011:506)。

02 . 房产拍卖后,第三人没有权利以持有土地使用证切分竞拍款

——抵押房产的土地使用权证由第三人所持有的,第三人没有权利就得质押房地产业一并拍卖合同款认为土地资源一部分意义的退还。

标识:质押|房地一体|竞拍|拍卖款|实行

案情简介:1999年,机械有限公司借李某名向开发设计公司购房,开发有限公司出具了名叫张某的购房发票,房产管理局办了房屋产权证,因李某未缴纳税费,故未派发。同一年,机械有限公司在银行贷款7000余万元,李某以名下房产给予质押担保并办理了备案,但土地使用权证一直由开发有限公司拥有。本案经数次诉讼、起诉、重审,2008年,生效判决评定买房合同失效,房产抵押合理。金融机构由此申请办理竞拍抵押房屋。这时:抵押房屋连土地使用权证已增值至1.9亿人民币,金融机构原7000余万元贷款利率已经有1.48亿人民币。开发有限公司因其系合理合法土地使用权人,应具有竞拍款中的土地使用权证使用价值。

法院认为:开发有限公司虽拥有土地使用权证,但是其给机械有限公司出具了顾客名叫张某的购房发票,房产管理局出具了房产登记揽收收条,办了预告登记,并填写了房屋产权证,仅仅因未缴纳税费但未签发。生效判决已评定房产所有权已转换给李某,与此同时评定房产抵押合理。依据“房地一体”标准,房地产占有范围之内土地使用权证亦一并出让并设置质押。开发有限公司拥有土地使用权证,更多归属于管理方法方面难题。房地产登记行政机关未对土地使用权证进行相应的解决,导致开发有限公司仍拥有土地使用权证书,但此案土地资源利益事实上已随房子出售而迁移。在竞拍款不够偿还银行债权的情形下,开发有限公司因其归属于此案异议土地资源合理合法所有权人,该土地使用权证并不是质押物为理由,要求退还竞拍款中土地使用权证使用价值请求不成立。

操作实务关键点:依据“房地一体”标准,房地产占有范围之内土地使用权证亦一并出让并设置质押。抵押房产的土地使用权证由第三人所持有的,第三人没有权利就质押房地产业一并拍卖合同款认为土地使用权证一部分意义的退还。

03 . 以国有划拨土地所有权里的房子独立设置质押失效

——仅就国有划拨土地使用权的房子设置质押并办理登记,而未办土地划拨准许或登记的,应评定该质押失效。

标识:质押|房地一体|国有划拨土地所有权|房产抵押|登记和审核

案情简介:2003年,高校在银行贷款2500万余元,机械有限公司以国有划拨土地所有权里的房子设置质押并且在房管局办了备案,但未就土地划拨所有权质押申请办理审批和登记。

法院认为:地面上房屋建筑与其说占有范围之内土地资源总体上不能分离出来,就房产抵押情况来讲,不可以撇开土地使用权证情况而纯粹考虑到仅就房子设置质押是否有效问题。最高法院《关于转发国土资源部〈关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知〉的通知》(〔2004〕11号)要求:“在《通知》公布之日起,法院并未结案的涉及到国有划拨土地所有权质押通过有审批权新土地行政主管部门依法处理抵押登记的案子,不因国有划拨土地所有权质押未经许可而评定质押失效。”上述规定虽将土地划拨抵押物的规定由“准许”放开为“备案”,但并不是既不用准许也不需要备案。本案,房产抵押一部分虽展开了备案,但是对于该房屋占用的国有划拨土地既未办准许办理手续亦未做预告登记,且本案一审诉讼期间,被告方亦未补领土地抵押的审批或登记。故此案质押因土地资源一部分没有得到准许亦未登记而是应该评定失效。此情况下,如评定质押合理,将导致土地资源行政主管部门对国有划拨土地的监管无法控制,造成《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关规定的法律用意难以实现得到的结果。针对此案质押失效,机械有限公司和银行均有过错,裁定机械有限公司在大学里承当负债不可以偿还的部分二分之一范围之内对银行承担连带责任。

操作实务关键点:仅就国有划拨土地所有权里的房子设置质押并办理登记,而未办土地划拨所有权准许或登记的,应评定该房产抵押失效,抵押权人需在借款人无法偿还的部分二分之一范围之内负责任。

实例引索:最高法院裁定“银行支行与某所高校等抵押借款合同纠纷案件”,见《单独就国有划拨土地上的房屋设立抵押的效力认定和责任承担问题——中国建设银行股份有限公司济南经七路支行与济南长城大厦有限公司、山东联合大学抵押借款合同纠纷抗诉案》(郭魏,最高法院审监庭),载《审判监督指导·案例评析》(201004/34:205)。

04 . 房产转让备案失效,不受影响该不动产上质押权法律效力

——物权登记原因行为消除,不受影响开设在该不动产上质押权法律效力。质权人在质押开设时系友善的,组成善意取得。

标识:质押|房地一体|善意取得|房产转让备案被撤销

案情简介:2000年,机械有限公司在房产管理局办了铺面的登记。2003年,银行借款2000万余元给机械有限公司,机械有限公司以户下商铺抵押并办理了预告登记。随后,金融机构与融资担保公司、庾某各自签署担保合同,由担保人对上述借款担负连带清偿责任。2006年,在起效民事判决确定预售合同失效前提下,起效行政判决确定2000年房产管理局进行办理铺面登记在机械有限公司名下出让备案失效。在银行起诉追偿债务时,融资担保公司、庾某以受金融机构诈骗给予确保为理由,认为应避免其连带担保责任。

法院认为:实业集团将户下案涉铺面向保险公司设置质押,并且在房产管理局办了抵押登记。金融机构根据公示公告信用标准,有理由坚信我国房管部门登记薄上记载物权法情况为真正支配权情况,散尽科学合理的审查和注意义务,从未有过主观过错并且是真诚。参考《物权法》第106条有关善意取得他物权的相关规定,及其《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第47条有关“以依规批准并未修建的或者正在修建中的房子或者其它房屋建筑抵押物的,被告方办了质押物备案,法院能够评定质押合理”的相关规定,此案涉及质押权合乎《物权法》有关善意取得他物权的相关规定,并且不违反法律法规的禁止性规定,应评定合法有效。生效判决消除房地产预售合同,针对房产的使用权备案来讲,物权登记的原因行为被消除,不可以因而危害开设在该房产上质押权的效力。起效行政判决评定房产管理局的转卖备案个人行为失效,也无法因而否认开设在该房产上他项权的效力,且行政判决亦未否认房产管理局就得质押物进行办理预告登记个人行为的效力。故对银行此案质押物出让登记时存有的缺陷并没有过失,并且其按照约定依法履行放贷的责任义务,预告登记行政机关亦按法律原则为该质押物办了预告登记并予以公示。对银行此案质押物所占有的质押权,合乎有关法律法规,其法律认可应予以确定。本案不会有金融机构、机械有限公司编造“预告登记”这一事实,在不仅有机械有限公司因其质押物设置的质押担保,还有融资担保公司、庾某所提供的连带责任保证前提下,裁定机械有限公司还款银行贷款利息,对银行机械有限公司所提供的质押物具有优先受偿权,融资担保公司、庾某在质押物不够偿还范围之内对主债权债务连带清偿责任。

操作实务关键点:针对房产的使用权备案来讲,物权登记的原因行为被消除,不可以因而危害开设在该不动产上质押权的效力。质权人在质押开设时系真诚,付款有效溢价增资并办理抵押的,应评定质押权合乎法律规定要素,组成善意取得。

实例引索:最高法院(2010)民二终字第57号“银行支行与某融资担保公司等借款纠纷案”,见《抵押权善意取得及保证合同效力的认定——广东发展银行股份有限公司佛山分行与东莞市恒顺融资担保有限公司、东莞市恒生实业有限公司、庾志坚借款合同纠纷再审案》(高燕竹,最高法院民二庭),载《商事审判指导·商事审判案例分析》(201101/25:197);另见《债权人的行为符合善意取得物权的法定条件,其对本案抵押物依法享有抵押权》,载《最高人民法院商事审判指导案例·第五卷(上)》(2011:395)。

05 . 地上附着物因土地使用权证办理抵押而一并质押

——与土地使用权证一并设为抵押物地上附着物,因土地使用权证办了预告登记,附属物应依规随着一并质押起效。

标识:质押|房地一体|房随处走|未办理备案

案情简介:2003年,农业公司向银行借款2110万余元,并且以国有土地使用权、写字楼、冻库、生产车间、车子、配电设备给予质押担保,《抵押合同》特别约定“抵押权人办理抵押登记”为起效要素。但农业公司仅办了国有土地使用权的预告登记。

法院认为:尽管双方当事人在案涉借款合同中特别约定了“抵押权人办理抵押登记”为合同生效要素之一,而农业公司仅并对占有的土地使用权证办了预告登记,对借款合同设置的别的抵押财产都未办理抵押,但考虑到设置抵押物写字楼、冻库、生产车间等房产均是地上附着物,与已办理抵押的土地使用权证项下的土地资源拥有不可分性。依据《城市房地产管理法》第31条有关“房地产转让、质押时,房屋的所有权和该房屋占有范围之内土地使用权证与此同时出让、质押”、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条有关“土地使用权证质押时,其地面上房屋建筑、别的附属物随着质押”、《担保法》第36条第2款有关“以出让方式所取得的国有土地使用权抵押物的,应该将质押时该国有土地上的房子与此同时质押”之规定精神实质,与土地使用权证一并设为抵押物地上附着物写字楼、冻库、生产车间等,因土地使用权证办了预告登记而随着一并质押。而车子、配电设备等动产抵押设为抵押物,因未办理抵押,质押不生效。抵押权人农业公司应为此担负缔约过失责任。

操作实务关键点:依据《城市房地产管理法》第31条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条、《担保法》第36条之规定精神实质,与土地使用权证一并设为抵押物地上附着物,因土地使用权证办了预告登记而随着一并质押起效。

实例引索:最高法院裁定“某资产公司与某城建集团等借款纠纷案”,见《抵押权人对抵押物的代位物优先受偿权之行使及拆迁部门民事责任之免除——上诉人中国信达资产管理公司哈尔滨办事处与被上诉人哈尔滨城市建设投资集团有限公司、黑龙江雅美食品加工有限公司、原审被告哈尔滨大地农业有限公司借款合同纠纷上诉案件》(叶小青,最高法院民二庭;隋汶兵,某证劵公司主管),载《民商事审判指导·民商审判案例分析》(200902/18:129)。

06 . 土地使用权证质押不提供地面上物房屋产权证明,并不是失效

——抵押房屋属抵押权人全部,找不到危害别人利益问题,抵押权人虽不提供地面上物房屋产权证明,亦不能为此否认质押创立。

标识:质押|房地一体|土地使用权证质押|地面上房屋建筑、附属物产权证明

案情简介:1996年,奶牛场以户下土地使用权证为工贸公司向农村信用贷款给予质押担保,但是并没有向办理抵押的房产交易管理处给予地面上的房产房屋产权证明。

法院认为:《划拨土地使用权管理暂行办法》第6条及《房地产管理法》第48条均要求,土地使用权证质押应具备合法合规地面上房屋建筑、别的附属物房屋产权证明。法律法规规定抵押权人具备合法合规地面上房屋建筑、别的附属物房屋产权证明,是由于土地使用权证的质押,其地面上房屋建筑、别的附属物使用权随着质押,现实生活中通常存有土地使用权证属与地面房屋建筑、别的附属物所有权不一致的状况,为防止抵押权人将别人每一个地面上物一并质押,影响第三人权益,故法律法规规定抵押权人以土地使用权证质押时,须提供地面上房屋建筑房屋产权证明。故本案奶牛场用于抵押物的土地使用权证的地面房屋建筑虽未办理产权证,但房地产确归属于该场地有,找不到危害别人利益问题,且房产交易管理处对于该场土地使用权证评定时,成交价中不计入房子价格,亦未并对房地产给予质押,故奶牛场在抵押登记手续办理上虽不符合要求,但房产交易管理处已给予认同,目前已登记,不可以以此为由否认质押创立。

操作实务关键点:法律法规规定抵押权人具备合法合规地面上房屋建筑、别的附属物房屋产权证明,是为了防止抵押权人将别人每一个地面上物一并质押,影响第三人权益。如用以抵押物的土地使用权证上房产确归属于抵押权人全部,找不到危害别人利益问题,抵押权人虽不提供地面上物房屋产权证明,亦不能以此为由否认质押创立。

实例引索:最高法院2008年10月13日裁定“某农村信用社与奶牛场抵押借款合同纠纷案件再审案”,见《关于西安市第三奶牛场与咸阳市中陆城市信用社、西安新业工贸有限责任公司抵押借款合同纠纷一案的请示与答复——对于不规范的抵押行为,应如何正确判定其效力》(刘国华),载《审判监督指导与研究·请示与答复》(200201/5:83);另见《经济纠纷中涉及经济犯罪嫌疑的司法审查处理——咸阳市中陆城市信用社处置领导小组清算组与西安新业工贸有限责任公司、西安市第三奶牛场抵押借款合同纠纷申请再审案》(梁曙明,最高法院立案庭),载《立案工作指导·申诉与申请再审疑案评析》(200901/20:81)。

07 . 国有划拨土地上房产抵押,并不是造成借款合同失效

——以划拨方式所取得的国有土地使用权之上的房屋抵押合同只需合理合法依法履行房子抵押登记手续,就应当评定该借款合同合理。

标识:质押|房地一体|倒闭|房产抵押|独立质押

案情简介:2002年,投资管理公司在银行贷款1700余万元,毛纺织集团公司因其国有划拨土地里的房产抵押并办理了预告登记。独立抵押物的合同的效力变成争议焦点。

法院认为:在我国《担保法》第36条第1款规定,以依法取得的国有土地上的房产抵押的,该房屋占据范围之内国有土地使用权与此同时质押。依该要求及房产交易核心“房随处走、地随房走”,即房地产业行为主体一致原则,此案当事人双方解决毛纺织集团公司给予质押房产以及占有范围之内土地使用权证一并质押,但双方只对房地产独立抵押物的个人行为并不是将导致此案房产抵押无效合同的法律后果。针对土地划拨所有权里的房产抵押,法律法规从未有过禁止性规定,若因土地划拨所有权不履行质押审批手续并办理抵押,从而否认房产抵押合同效力,又与房产抵押合同生效的最终目的有悖。最高法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》有之很明确的应用领域,与此案情况并不相同,故不太适合此案。此案房产抵押已办理登记,借款合同起效,故债务人对于该抵押房屋有优先受偿权。

操作实务关键点:土地划拨所有权之上的房屋抵押合同只需合理合法依法履行房子抵押登记手续,就应当评定该借款合同合理。虽然“房随处走,地随房走”,但房地产和地产仍然是互相区分的,务必认可土地使用权证借款合同和房屋产权借款合同为互相不同样的借款合同。因为《城市房地产管理法》第51条已以缴纳土地使用权出让金的方式对国家主权给予全面保障,没必要再因土地使用权证的获得方法系划转获得,对房屋抵押合同的效力尤其增设限定。

实例引索:最高法院裁定“某资产公司与某毛纺织集团公司借款担保合同诉讼”,见《划拨土地使用权之上的房屋抵押合同的效力问题——中国长城资产管理公司济南办事处与济南金冠毛纺集团有限责任公司借款担保合同纠纷上诉案》(李晓云,最高法院民二庭),载《民商事审判指导·民商审判案例分析》(200802/14:184);另载《最高人民法院商事审判裁判规范与案例指导·案例指导》(2010:235);另见《现有法律并未禁止以划拨方式取得的土地使用权之上的房产的抵押》,载《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷(下)》(2011:516)。

08 . 以国有划拨土地上新建房子独立设置的质押权合理

——借款合同仅就在建项目房屋建筑设置质押,未对工程建筑范围之内土地资源一并质押,该独立质押并不是将导致借款合同失效。

标识:质押|房地一体|新建房子

案情简介:1998年,餐馆以国有划拨土地里的新建房子向房产抵押贷款,并办理了抵押登记。餐馆后以土地使用权证未办理登记认为质押失效。

法院认为:依据最高法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第47条的规定:“以依规批准并未修建的或者正在修建的房子或者其它房屋建筑抵押物的,被告方办了质押物备案,法院能够评定质押合理。”故案涉借款合同合理。依《担保法》第36条第1款规定,以依法取得的国有土地上的房产抵押的,该房屋占有范围之内国有土地使用权与此同时质押。依上述规定及房产交易中“房随处走,地随房走,房地产业行为主体一致”标准,此案当事人双方解决饭馆在建项目及房屋建筑占有范围之内土地使用权证一并质押。彼此签属借款合同仅就在建项目的房屋建筑制定了质押,但未对于该房屋建筑占有范围之内土地资源一并质押,但是该独立质押个人行为并不是将导致此案借款合同毫无意义的法律后果,故裁定债务人能够该质押物优先受偿。

操作实务关键点:借款合同仅就在建项目房屋建筑设置质押,未对工程建筑范围之内土地资源一并质押,该独立质押个人行为并不是将导致借款合同失效。

实例引索:最高法院(2007)民二终字第48号“某资产公司与某餐馆借款担保合同诉讼”,见《中国长城资产管理公司济南办事处与齐鲁饭店有限公司借款担保合同纠纷上诉案》(法官付金联,审判员张树明,代理商审判员孙超),载《民商事审判指导·判决书选登》(200702/12:234)。

09 . 以自有房产独立质押,不用办土地使用权证预告登记

——被告方以已有房产抵押并办备案,并没有将该房产所堆积的、以划转所取得的国有土地使用权一并抵押物的,应是合理。

标识:质押|房地一体|倒闭|房产抵押|房地产独立质押|国有划拨土地

案情简介:2003年,药业站和银行签署借款协议,贷款1200万余元,药业站以自有房产设置质押担保,并在市房屋交易中心办了房子预告登记。但该房屋所堆积的土地资源系国有划拨特性,彼此未至土地管理部门办理抵押。2005年,银行可该债务转让给资产公司。二审期内,药业站所属地区法院裁定宣布药业站倒闭还钱,并选定了破产管理人。资产公司规定药业站偿还借款利息并且以抵押房屋优先受偿,药业站明确提出未办土地使用权证质押,依据“房地一体”标准,借款合同失效,且药业站已宣布破产,此案中止审理。

法院认为:药业站和银行签属《最高额抵押合同》,明确规定药业站并以自有房产设置质押,接着亦仅仅在本地房屋管理部门办理抵押,这种行为均出现于《物权法》实施以前,应可用当年的有关法律法规。药业站所抵押物的房子系其已有房子,所预告登记的单位为市房屋交易中心,合乎《担保法》第41条借款合同“自备案之日起起效”的相关规定情况,药业站是不是就国有土地使用权再行申请办理抵押登记不受影响该《最高额抵押合同》的效力。最高法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第3条的规定“假如房屋建筑粘附于以划拨方式所取得的国有土地使用权以上,将这个房屋建筑与土地资源一并设置抵押物的,对土地使用权证的质押须执行法律规定的审批手续,不然,应评定质押失效”。该审批中中规定的“将这个房屋建筑与土地资源一并设置抵押物的”是指双方承诺将建筑与土地资源一并设置抵押物的情况。当事人在订立合同时如果承诺将房屋建筑与以划拨方式所取得的国有土地使用权一并设置抵押物的,则抵押权人解决质押国有土地使用权执行法律规定审批手续。此案被告方签署合同承诺并以自有房产设置质押并办理房屋抵押备案,并没有涉及到土地使用权证一并抵押物的状况,该真相与以上审批要求的情况不符合,故不可可用。由于药业站已经被法院裁定进到破产程序,按照《企业破产法》第20条“法院审理破产申请后,现在开始而并未结束的相关借款人的民事案件或是诉讼理应中断;在管理员接手借款人的资产后,该起诉或是诉讼顺利进行”之规定,此案起诉理应顺利进行,此案资产公司可根据《企业破产法》的相关规定向药业站破产案件管理员明确提出履行所有权申请的,但是该支配权必须在药业站所抵押物的涉案人员房子被卖掉或拍卖合同款(没有房子所占用的土地使用权证合同款)范围之内给予完成,且最高额不能超过该借款合同所合同约定的最高额 1200万余元。

操作实务关键点:依据最高法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第3条的规定,假如房屋建筑粘附于以划拨方式所取得的国有土地使用权以上,将这个房屋建筑与土地资源一并设置抵押物的,对土地使用权证的质押须执行法律规定的审批手续,不然,应评定质押失效。当事人在签署借款合同时,如果仅仅是承诺以自有房产设置质押并办理房屋抵押备案,并没有将该房产所堆积的、以划拨方式所取得的国有土地使用权一并抵押物的,不适合上述规定。

实例引索:最高法院(2006)民二终字第153号“某资产公司与某药业公司等借款担保合同诉讼”,见《中国长城资产管理公司济南办事处与山东省济南医药采购供应站、山东省医药集团有限公司、山东省医药公司借款担保合同纠纷案》(法官王东敏,代理商审判员雷继平、李京平),载《最高人民法院公报·裁判文书选登》(2008:276);另见《单独设定抵押的房产,其附着的划拨取得国有土地使用权是否仍须履行审批手续——上诉人中国长城资产管理公司济南办事处与被上诉人山东省济南医药采购供应站、原审被告山东省医药集团有限公司和山东省医药公司借款担保合同纠纷上诉案评析》(李京平,最高法院民二庭),载《民商事审判指导·案例分析》(200801/13:272);另载《最高人民法院商事审判裁判规范与案例指导·案例指导》(2010:207);另见《在〈物权法〉施行之前约定医药采购供应站以自有房产设定抵押,并在当地房屋管理部门办理抵押登记的,应当认定抵押权成立。抵押人是否就房产所涉国有土地使用权另行办理抵押登记手续不影响抵押合同的效力》,载《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷(下)》(2011:576)。

10 . 申请办理土地使用权证预告登记,法律效力及于大地里房屋建筑

——在土地所有权上“存在地面上房屋建筑”情况下,以地面上房地产办理抵押贷款,质权人对质押土地资源及房子具有优先受偿权。

标识:质押|房地一体|房随处走

案情简介:1998年7月,商贸有限公司在银行贷款,商贸有限公司以户下土地使用权证、该大地里房产所有权人开发有限公司以该房产给予质押担保,并在本地漯河市房地产业管理办一并办了预告登记,金融机构领到了房地产业房屋他项权证。2004年,转让金融机构该金融债权的资产公司提起诉讼并提出优先受偿权时,第三人明确提出:在其1999年12月与商贸有限公司签署借款合同,商贸有限公司以上述情况土地使用权证的那一部分总面积作为抵押并且在漯河市土地管理局办了预告登记,故另案人民法院一审已裁定其具有优先受偿权,在本案对银行这部分质押应不会再具有优先受偿权。

法院认为:依银行办理,房地产业管理办为案涉土地使用权证办理抵押并记录于房地产业房屋他项权证中,该宗大地里建了别的房屋建筑。依据《担保法》第42条及漯河市《城市房地产市场管理暂行办法》要求,在“存在地面上房屋建筑”情况下,针对申请办理土地使用权证预告登记的单位并不具体,故依据最高法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第60条的规定,可确定此案土地使用权证预告登记的效力,资产公司对抵押物的土地资源及房子具有优先受偿权。

操作实务关键点:在土地所有权上“存在地面上房屋建筑”情况下,针对申请办理土地使用权证预告登记的单位并不具体,故依据最高法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第60条的规定,可确定土地使用权证预告登记的效力,质权人对抵押物的土地资源及房子具有优先受偿权。

实例引索:最高法院(2005)民二终字第164号“银行支行与某机械有限公司等贷款质押担保合同诉讼”,见《“土地使用权抵押登记之效力”的认定问题——中国农业银行漯河市汇源区支行与中国信达资产管理公司郑州办事处、漯河蓝天商贸实业有限责任公司、河南鸿基房业有限公司、中国工商银行漯河黄河路支行抵押担保借款合同纠纷案》(法官徐瑞柏,代理商审判员王宪森、张娜楳),载《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷(下)》(2011:663)。

11 . 房屋产权人将占有别人户下土地资源一并预告登记合理

——抵押权人以个人房产抵押,与此同时一并将该房屋占有范围之内别人户下土地使用权证质押,并办理抵押,质押合理。

标识:质押|房地一体|地随房走

案情简介:1997年,机械有限公司在银行贷款9000余万元,机械有限公司将和汽车集团共建的商城系统登记在自身名下房产办理抵押,房管局进行办理房产抵押他项权利证书表明,与此同时注册的也有以上房子占有范围之内登记在汽车集团名下国有土地使用权。汽车集团由此觉得机械有限公司无权处理,金融机构不可以具有优先受偿权。

操作实务关键点:抵押权人以个人房产做抵押,与此同时一并将该房屋占有范围之内别人名下土地使用权证质押,并办理了预告登记,从维护保养审批机关备案结论公信力保护和善意相对人角度考虑,应确定质权人因借款合同备案起效而获得质押权。在实现抵押权时,法律法规规定土地使用权证与房屋产权一并竞拍,质权人仅对合理质押一部分竞拍合同款具有优先受偿权。

实例引索:最高法院(2002)民二终字第52号“银行支行与某汽车公司等借款纠纷案”,见《房屋与土地权利主体不一致时,房地产抵押合同的效力及相关权利人的利益保护——四川华通汽车集团公司与中国农业银行深圳市总府支行、四川盛世集团有限责任公司借款合同纠纷上诉案》(宫邦友),载《民商审判指导与参考·案例评析》(200301/3:249);另见《中国西南电子设备研究所与中国农业银行深圳市总府支行、四川盛世集团有限责任公司等借款抵押合同纠纷上诉案》(法官宋晓明,审判员吴庆宝,代理商审判员刘敏),载《民商审判指导与参考·裁判文书选登》(200301/3:411)。

12 . 以无偿划拨土地上的房产抵押未办理备案的那一部分失效

——设置抵押物的房子占有的土地划拨所有权未交纳土地征用补偿或土地出让金,且未经许可备案,土地使用权证质押一部分应失效。

标识:质押|房地一体|一部分失效|无偿划拨

案情简介:1997年10月,冶某以户下土地划拨上房子向房产抵押贷款46万余元并且在房产管理局办理抵押,房产评估数值56余万元,在其中房地产成交价为6余万元。1998年,开发有限公司受房产管理局授权委托执行动迁,在未向冶某达到安置协议前提下,对该房屋实行了强制拆迁,该房屋拆迁评估价为31余万元。

操作实务关键点:设置抵押物的房子占有的土地使用权证系根据无偿划拨方式获得,亦未交纳土地征用补偿或土地出让金,且土地使用权证质押没经相关土地管理部门准许备案,故房产抵押合同里土地使用权证质押一部分失效,不具有法律效力。

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