住房抵押贷款存在哪些风险

一.住房抵押贷款存在哪些风险

1.住房抵押贷款存在的风险住房抵押贷款是指贷款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。2.它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。3.住房抵押贷款的风险主要有以下几种：1.1违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。4.被迫违约是指贷款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。5.这说明贷款人有还款的意愿，但无还款的能力。6.理性违约是指贷款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上贷款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。7.当房地产市场价格上升时，贷款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，贷款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。8.1.2流动性风险流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。9.现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。10.这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。11.二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。12.造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。13.1.3经济周期风险经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。14.经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。15.经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。16.这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。17.1.4利率风险利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。

二.个人住房贷款的风险分析

1.个人信用带来的风险这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括贷款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。2.对贷款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。3.对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。4.在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以贷款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。5.个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对贷款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦贷款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。6.担保人(即开发商)作为贷款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果贷款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在贷款人未取得两证(国有土地使用证、房屋所有权证)之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。7.欺诈风险这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。8.重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是贷款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意贷款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与贷款人联手制造出的欺诈行为。9.银行风险随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。10.但是，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。11.抵押物风险这是抵押物产权问题所造成的风险。12.如在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。13.二是抵押权人(银行)无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。14.抵押物处分引起的风险这是指贷款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。15.主要表现为：(1)执行难。16.由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当贷款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。17.其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。18.虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求贷款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。19.(2)变现难。20.银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。21.此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。22.贷款条件风险这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因贷款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。23.如2012年银行一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。24.如发生贷款人无力还贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。25.此外，个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期贷款亦具有较大的风险。26.其他风险其他不可抗风险：其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险；其三，贷款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。

三.房产抵押贷款有哪些风险，怎样防范房产抵押贷款的风险

1.(一)租赁权对抗的风险；1、抵押物难以处置，按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，贷款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。2.2、租金收入难以获得，贷款人与银行签订贷款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者贷款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。3.3、抵押物拍卖价格不公正，如果贷款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。4.当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。5.(二)抵押登记权的风险；1、“一物多押”的风险，《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分，”贷款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。6.2、土地使用权的风险，银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。7.另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押，因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。8.二、怎样防范房产抵押贷款的风险？9.银行办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解贷款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。10.如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。11.在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。12.如果属于“一物多押”，银行要经常开展贷后检查，掌握贷款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。

四.住房抵押贷款存在的风险有哪些？

1.住房抵押贷款的风险主要有以下几种：违约风险：包括被迫违约和理性违约。2.被迫违约是指贷款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。3.理性违约是指贷款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上贷款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。4.流动性风险：指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。5.经济周期风险：指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。

五.房屋抵押贷款有什么风险

1.房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得贷款按期付息。2.房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，那么房屋抵押贷款有什么风险1、经司法拍卖而流拍的法律风险，对于已抵押的房产，债权人可以在债权不能实现时，通过向法院提起诉讼，经作出判决后再申请法院强制执行。3.2、生活所必须的房产不得拍卖、变卖或者抵债的法律风险根据最高人民法院关于人民法院，民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定的第6条的规定：对被执行人及其抚养的家属，生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。4.如果债务人以其生活所必须的房产作抵押，向债权人贷款的，一旦债务人不能还款时，债权人也难以通过司法途径实现债权。

六.房产抵押贷款有什么风险

1.其实朋友按时还款的话，就没什么风险。2.如果说他做生意钱没有回来，还不起贷款，那就得我替他还，如果我也不还，房子就会被银行收回，拍卖！3.风险相当的大了！

七.如何防范个人住房抵押贷款的风险

1.去银行办理抵押贷款降低贷款的风险。2.房产抵押贷款流程：1、贷款人在银行开立活期存款帐户；2、准备贷款要求的资料；3、面签银行；4、银行报卷和审批；5、银行审批通过后，通知贷款人审批结果，并与贷款人签订贷款合同；6、到建委做抵押登记；7、建委出它项权利证；8、视情况办理保险、公证等手续；9、银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中；10、贷款人按贷款合同的规定还本付息。

八.办理住房抵押贷款存在的风险有哪些！

1.安徽长天投资有限公司提醒您：住房抵押贷款是指贷款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。2.它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。

九.住房抵押贷款风险防范怎么弄？

1.住房抵押贷款风险防范怎么弄？2.针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。3.2.1违约风险的控制针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。4.二是对置业者的资信进行审核。5.审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。6.2.2流动性风险的控制住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。7.但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。8.针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。9.2.3经济周期风险的控制房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。10.一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。11.？12.2.4利率风险的控制针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。13.与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给贷款人，同时贷款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。14.二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。

十.房产抵押贷款有风险吗，要怎样防范潜在风险

1.当前房产抵押贷款存在的风险1、内部操作风险。2.一是信贷人员风险意识不够强，总认为发放房产抵押贷款比保证贷款、信用贷款要好许多，有看得见、摸得着的房产担保基本不会出现风险。3.对于我们银行来说，抵押贷款虽是一种很“保险”的贷款方式，当贷款人不能按规定履行还款义务时，银行可以通过对抵押物行使权力而收回款项。4.正是由于抵押贷款的这种特点，易造成信贷人员对房产抵押贷款风险的认识不够，不能正确认识到抵押贷款风险的存在及其程度，忽视了房产抵押贷款风险会危及信贷资金的安全，若抵押的设定存在不符合法律规定的因素，将会影响其法律效力和实现，并最终给农商行主债权的实现带来一定的法律风险。5.二是信贷人员不按操作流程要求或规章制度办理业务，如在贷款发放之前不进行现场真实性调查、未进行认真的事前尽职调查和贷后评价、未正确评估贷款人第一还款来源和房地产合理的市场价格等因素，往往导致贷款决策失误，准入不严谨，贷后管理失效。6.2、抵押物权利瑕疵风险。7.一是贷款银行办理房产抵押登记手续时，若只办理了房产抵押登记，而未办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。8.二是光土地使用权抵押，若抵押人购置并抵押的土地在规定期限内未建造厂房或进行项目开发，政府会无偿收回土地使用权，所抵押的土地使用权就将面临政策障碍，即使能够处置，也要付出非常高昂的成本。9.3、无效抵押行为风险。10.一是按照《担保法》规定，学校、幼儿园、医院等公益性事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(包括房地产)不得抵押，否则属无效抵押行为，可能政府有关部门的规章规定可以抵押并作出担保承诺，但按照“法律大于地方性法规的效力”原则，抵押行为仍然无效，且存在较大的法律风险。11.二是共有财产抵押的风险。12.根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。13.贷款人用共有财产办理房产抵押贷款时，若贷款人没有要求贷款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，将会使贷款人行使抵押权利无效。14.4、抵押物价值下跌风险。15.一是随着经济环境、市场状况不景气影响，抵押的房地产价值就可能会大幅度缩水，若贷款人不还款，银行在处置抵押品时将会受到较大损失。16.二是中介评估机构管理不规范，抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，在贷款人申请贷款时，评估机构存在任意性，为满足贷款人申请贷款额度的需要，故意抬高房产评估价格，当房产抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，就会出现不能足额收回贷款本息的损失风险。17.三是贷款人违规操作，向贷款人超规定抵押率发放贷款，增大了信贷资产损失风险。18.5、抵押登记不完备风险。19.一是银行未及时办理抵押手续或抵押手续无效而导致抵押物悬空，抵押权力无效，在发生贷款损失需处置抵押品时，银行权利无法得到法律保障。20.二是农商行工作人员未亲自参与办理登记、信息查询，或在贷款人续贷期间未亲自办理抵押查询，就无法确定抵押房地产是否已查封冻结、是否已“一物多抵”，更无法确定贷款人使用假房地产权证骗取银行贷款，存在较大的操作风险和道德风险。21.6、抵押物处置风险。22.一是由于我国法律规定及司法环境、保障民生的考虑等问题，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，造成银行抵押权有时难于实现。23.二是担保法规定，当贷款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，必须先与抵押人协商一致，倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物、或根本无法联系到抵押人或抵押人不腾空抵押的房产，抵押权人就只能通过法律途径起诉抵押人，耗时又费财力，常常受经济环境不景气的影响还会出现抵押房产低价无人竞买、流拍等情况，往往得不偿失。24.三是租赁权对抗的风险。25.按照“买卖不破租赁”的原则，若抵押人将抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，贷款人不按规定及时与抵押人、承租人三方签订抵押物处置补充协议，贷款人即便不能按期归还贷款，由于租赁仍然有效，也很难处置抵押房地产。26.同时，当贷款人拍卖抵押房地产时，按照《合同法》的规定，承租人基于租赁合同，具有优先购买权，将可能采取一定措施故意压低房地产的拍卖价格。27.7、抵押物灭失风险。

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