养老地产变成新蓝海,市场对于深圳长租公寓销售市场是不是又增加

近两年来，政府部门持续加仓租赁市场国家扶持政策，加强对住房租赁市场支持力度，再加上租赁市场极大的容积，各界资产纷纷加入，养老地产逐渐迅猛发展，市场竞争也更加激烈。得益于庞大外来人口，深圳楼盘长租公寓市场备受关注，地产商持续合理布局，创业品牌层出不穷。现如今，养老地产变成新蓝海”，市场对于深圳长租公寓销售市场是不是又增加了一分希望？

1600数万人都是在租房子，长租公寓市场市场前景广阔

深圳是一座有将近八成人口数量租房子的移民城市，2023年末常住人口家中住房自有率为34%，外来人口和年青人口数量在这座城市占有比例远高于全国各地其他地区。现阶段，杭州具体管理方法人口数量超出2000万，80%的人都租房子，我市1040万件住宅中，70%房子在租赁。不论从租用群体占有率或是租赁房屋占有率来说，深圳市全是全世界房屋租赁占有率 高的城市之一，粗略地可能，深圳租赁市场容量已经超过了千亿元。

数据表明，在深圳租赁销售市场占有流行影响力的是三类：商住楼、农村自建房及养老地产。在其中旧城区农村自建房占比超过五成，变成租赁市场 关键的供应，养老地产的占比不够10%。深圳长租公寓销售市场是以2014年逐渐发展趋势，2023年和2023年进到爆发期。据统计，现阶段深圳长租公寓网络运营商已突破100家，有着经营管理楼盘约10万间，这种楼盘大多来自旧工业园区、旧住宅小区及其旧城区等。而养老地产的重要目标消费群体为18到35岁的年轻人，主力军房型以单人间、一房为主导，总体租金价格在1000-5000元范畴。

政策激励，养老地产成新蓝海

上年7月，深圳当选首批进行住房租赁试点大城市。10月公布的《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》中，深圳市将培养住房租赁市场供货行为主体，健全公共租赁房管理方法，增加租赁房建设与供货幅度，健全房屋租赁法律和扶持政策，提升住房租赁市场管控。除此之外,深圳市政府将于十三五”期间为优秀人才给予30万件住宅，是过去5年3倍多，可见未来长租公寓市场市场前景广阔。

在租赁土地层面，深圳市确立恢复划拨用地，其产权年限归国家行政机关，主要用途包含只租不售的专业人才和保障住房。先前，深圳累计转让4宗配建租用商业用地，建设面积达5.45万平方米，规划建筑面积总计超出25万平，均由深圳市人才安居集团拍得,在今年的预估还会增加配建租用用地的转让幅度。

经营模式：集中型与分散型并行处理发展趋势，都各有好坏

现阶段深圳的长租公寓市场，集中型与分散型发展趋势都十分迅速。与分散型养老地产对比，集中型养老地产可以提供精致化的物业管理服务，管理方法成本低。可是在北京可以进行养老地产的集中型物业管理非常少，楼盘获得成本较高，而且前期投入大收益时间长，利润点主要来自于个性化服务。分散型养老地产的 大优势就是单套房源获得成本费用低，相较于集中型不用那么大成本投入，且现金流量较平稳，但是难以形成规模效益，利润点取决于房租差。

运营主体：房地产商、房地产服务提供商、专业的公寓楼网络运营商三足鼎立”

现阶段深圳长租公寓销售市场已逐步形成了以房地产房地产商、房地产服务提供商和创业品牌为主导专业公寓楼网络运营商三大势力，运营机构超出100家，出租房间超10万间。

图：长租公寓运营组织优势分析

政府引导，旧城区公寓改造迈入新格局。2023年11月29日，深圳第一个旧城区优秀人才公寓改造新项目——深圳福田区水围柠盟人才公寓峻工。更新改造区坐落于深圳中心区的水围村，建设面积约8000平米，共35栋统建农户楼，这其中的29栋改造成504间可精装公寓的人才公寓，总建筑面积约15472㎡。标准租金标准为75元/月/平，比附近均值房租低25%上下。

图：深圳福田水围村柠盟人才公寓

项目由深圳福田区住建局带头，深业集团统一向水围股份有限公司租赁群众楼，融合青年人专业人才量身定做升级改造营销方案，群众楼改造设计，将租赁给福田区政府做为人才公寓应用。水围柠盟人才公寓是国家、运营与村股份有限公司对旧村改造的一次成功尝试，给深圳旧村改造租赁公寓提供了一个特别好模版。将来深圳城中村公寓改造会出现更大的市场室内空间，可能吸引更多组织进到。

经营经营规模：长租公寓品牌争相扩张市场容量，4家知名品牌长期总体目标100万间

链家地产自主品牌轻松整合链家地产方式、网络资源，目前已经拓楼盘总数达50万间，市场占有率稳居行业第一。通过股权融资后轻松市场估值也达到200亿，而轻松未来目标是经营1000万自如客小区。世联红璞目前已经在29个城市形态10万间租赁房，长期总体目标可实现100万之间经营规模。万科地产是 先通水养老地产领域内的房地产之一，2023年5月正式推出养老地产统一品牌泊寓”，目前已经拓楼盘8万间，打算在2023年扩展45万间，长期经营规模都是定在100万间。招商蛇口扩大速率相较于其他上百万间总体目标运营显得更加脚踏实地，但未来目标经营规模也定在了100万间，目前已经拓楼盘主要来源于正在销售或是自持物业。

表：长租公寓品牌规模及发展战略

痛点分析：回报周期长、赢利难

存量房时代的来临加上制度的激励，很多资产涌入租赁市场，养老地产就在出风口。除开自主创业型长租公寓品牌，很多房地产服务项目中介公司、地产商陆续把养老地产做为转型的一根稻草”。租赁市场也变得越来越被称作房地产 后市场红利”。但是必须充分认识的情况是：养老地产正面临着回报周期长、赢利艰难的局势。

经营养老地产与开发商市场销售商住楼对比，回报周期变长，同时对运营公司的运营管理能力要求比较高。而房地产服务提供商经营养老地产获利方法主要来自于房租差，但数据表明，深圳市现阶段正常的住房的日租金回报率不上2%。蜂拥而入的长租公寓创业人加剧了深圳市总量物业使用价值，物业获得成本费不断上升，激烈竞争造成深圳长租公寓领域的收益愈来愈薄。现阶段，深圳长租公寓还处在多方阵营抢占市场的时期。

2023年是租赁市场的年间，深圳庞大租房子人群和超出千亿元的市场需求撑起深圳住房租赁市场的高速发展。在当前养老地产行业还没发生行业垄断龙头的局面下，每一个投资者都是在积极主动扩张管理规模，抢占市场。但要注意的是养老地产现阶段遭遇时间长、盈利劣等问题。总体来说，深圳长租公寓行业在政策扶持、资产青睐、消费理念升级等多种因素下发展趋势稳步发展，各种各样创新发展模式层出不穷。

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