中国房地产销售市场2023年上半年整体环境

焦躁。

如果想用一个准确的词语去叙述中国房地产销售市场2023年上半年的整体环境，那就是焦躁。

在一二线房市长期存在五限”( 限购政策、限贷、指导价、限购、限商)的大环境下，一部分一二线城市一二手房屋价格倒挂”状况日益比较严重，一部分三四线城市却亲身经历了一波过万”的欢乐。

买房者担忧房子价格上涨，房地产商正在被缩紧的金融环境所影响。

做为高杠杆资金密集型运营，融资方式受到限制针对地产商来讲可谓是火上浇油，与此同时，复杂多变的金融环境又进一步危害房企的摘地状况。

在下半年竞技场中，房价趋势怎样?地产商能不能得到一口喘息之机?房企的摘地发展趋势是不是能变?

在采访的多位业内人士看来，后半年，中国房地产销售市场仍然会呈僵持之态。在这谜雾里，依然存在微微可寻之星，引导着买房者、地产商去选择相应的发展战略，以越过下半年房市谜雾”。

房市大稳小乱”

房子价格一直触动众多人心灵。

在新城控股高级副总裁欧阳捷看起来，后半年房市大体上会出现大稳小乱”之态。

所说大稳，即‘房住不炒’现行政策会一以贯之，房地产市场的管控不容易释放压力，尤其是在一二线城市。但一些地方针对风险与困境的认识较弱，也会出现小乱布局——有些释放压力、有些缩紧、有些打击。”欧阳捷对《国际金融报》记者说。

在这样的背景下，一二线城市销售市场无法持续提高，三四线城市就要承担平稳房地产A股市场的重担。

苏宁金融研究院宏观经济政策研究中心主任黄志龙强调，先前三四线城市房价往往发生强悍反跳，主要是旧城改造造就的需要比较大及其相较于一二线城市的价格洼地优点。

但现在三四线城市去产能已接近尾进行，价格也是增涨到一定上位，价格洼地的优点将于后半年渐渐消失。”黄志龙说。

是不是全部三四线城市的商品住宅市场均会减温？

那应该分离来说。环一线城市附近或者东部地区三大经济圈(京津冀地区、长三角、珠三角)以内的三四线城市房价已经进行了一轮上涨幅度，需要被透现，另加这些地方在政府管控的执法力度上和一二线城市趋同化，因此该类三四线城市房价会有下降，如深圳、太仓市等。而中西部地区的三四线城市，会因为销售市场轮动关注度环节不一样、旧城改造进展不一样，而产生显著差别。例如还是处于旧城改造初始阶段的三四线城市，其房子价格或者在后半年存在上升空间。”同策咨询研究总监张宏伟对《国际金融报》记者说。

但房企排名信息集团研究所副总林波强调，旧城改造和货币化安置是两码事。”

6月25日，销售市场排出国家开发银行将旧城改造借款审核权取回总公司，国内一刀切中止旧城改造”消息。受此影响，6月26日房地产股票团体狂跌。7月12日，住房和城乡建设部表明，要求各地因时制宜推动棚改货币化安置。

虽然信息发生翻转，但围绕棚改货币化现行政策讨论的话题早就被顶到舆论旋涡。

2023年580万件的旧城改造总产量不变，但倘若从过去的货币安置变为实体安装为主导，这样对于住房产品市场需求端就不会有增加量危害。要求未增，相对应房价也应当不会有快速上涨。”林波表明。

喘息之机”

现阶段，尽管一部分热点城市仍存在一定的全国房价上涨工作压力，但是对于现阶段房市而言，在房住不炒”主旋律精确的强化措施下，全国各地房市乱相正被合理制度性。

另一方面，在此次管控背景之下，地产商上半年度所遇到的股权融资监管环境也越发幽僻。

上半年的 后2个月，包含花样年、合生创展、富力地产在内的地产商，接二连三中断公司债发行;此外，债务违约事情也连续曝光。

据国泰君安计算，地产债同样会在2-3年迈入期满高峰期。存续期地产债中，2023年必须偿还的规模达1613亿人民币，是2023年的2.3倍，在其中后半年是上半年度近3倍。

资产可谓房企的命门穴。

在上半年度被缩紧的融资方式压着喘不过气来”的地产商，后半年能不能得一口喘息之机?

对于此事，黄志龙表明，后半年实体经济金融环境可能有边界放松征兆，从 近中央银行数次央行降准、释放流动性，及其财政政策转变成维持流通性合理充裕”的解释看，财政政策和金融环境不断趋紧的生活环境将荡然无存。

可是，房地产销售市场很可能就是个除外，房企的金融环境也将维持缩紧情况，但进一步缩紧的概率也不太大。传统渠道针对大中型地产商和行业确实是有纯天然的钟爱，房地产领域的财产不合格率低、抵押物充裕、运营模式完善等优点非常突出。”黄志龙称。

张宏伟觉得，尽管后半年金融环境会使地产商得到一口喘气的好机会，可是却市场流动性角度来说，三季度为私营地产商资产兑现工作压力 大一点的时长，也不会因为7月份央行降准而变化。

哪儿摘地

金融环境必定会让房企的摘地状况产生影响。

资料显示，地产商上半年度摘地日趋客观，摘地总金额及成本费却同时降低。2023年上半年度，20家象征性地产商总计摘地额度6101亿人民币，同比减少12.4%。具体而言，上半年度房企拿地逐季降低。

分区域来说，二线城市仍然是地产商合理布局网络热点，摘地额度比例为53.4%，一线和三四线城市摘地额度占有率分别是12.3%和34.3%。在其中三四线占较为2023年上涨了8.5％。

从数据上来说，上半年度三四线城市土地出让持续升温。

但林波觉得，2023年、2023年2年进到三四线城市的热潮造成三四线城市土地出让超温，也使一部分本在三四线城市难得少有规划的地产商考虑到后面是否要进到。

近一段时间，三四线城市土地出让发生流标，且挂牌出让的土地溢价率还在降低。因而，我觉得地产商后半年在三四线城市摘地的激情应当也会有所减低。”林波称。

林波强调，后半年收并购的好机会会多一些，因为一些顶不住的中小企业地产商可能售卖财产。”

资料显示，2023年上半年度，收并购总产量稳步增长，且仍集中在一二线城市。大部分房企拿地仍然以挂牌出让为主导，但收并购占比不断增加，企业并购总面积占有率已经超过20%。

由于市场份额的快速升级，销售市场优势资源日益减少，2023年或将成为地产商在一二线城市收并购的 后对话框。

由来：人民日报网-国际金融报

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