房屋买卖合同如何保护自己的利益?

买房环节中，总会遇到各种各样情况，例如当跟我们合作的不是真正的产权人，大家又该如何保护自己的利益呢?

伴随物质文明生活水平的提高，一部分住户急需解决改进住房条件。但买房环节中，总会遇到各种各样情况，例如当跟我们合作的不是真正的产权人，大家又该如何保护自己的利益呢?

基本案情

2023年1月，买家李某与卖方林某峰的代理人林某凤签署了一份《房屋买卖合同》，合同书备注名称条文承诺：买、卖双方清晰物业管理产权系卖方林某峰全部，现对其亲姐，代理人林某凤代理商其签阅有关文件及公约，并确保产权人们在签定合同规定五日内补签本合同，如日后产权人以不在现场为理由不可以回家签定本合同，其合同违约责任由代理人林某凤担负。”合同签署当日，买家李某将订金8万余元代管至房产中介。自此，买家李某督促代理人林某凤和房产中介找卖方林某峰补签涉案人员合同书，但卖方林某峰回绝签定。买家李某诉至法院，要求：卖方林某峰及代理人林某凤赔偿损失36万余元(按总房子价格20%测算)并退还订金8万余元。

法律条文释意

1.《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，民事行为并没有商标授权、超越代理权或是代理权终止然后以被代理人为名签订的合同书，没经被代理人追认，对所代理人不出现法律效力，由侵权人承担。

2.《 高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条要求，被告方认为合同约定的违约金过高要求给予适当减少的，人民法院应予支持以直接损失为载体，兼备合同的效力状况、当事人过失程度以及信赖利益等各项要素，依据平等原则和诚实信用原则给予考量，并做出裁定。

经典案例

本案，代理人林某凤没经涉案人员房屋所有人卖方林某峰的受权，以卖方林某峰名义签署涉案人员售房合同，行为人组成无权代理。做为具体侵权人，林某凤须担责任。在这个案例中，判决消除该合同书，中介方退还订金8万余元。就合同违约金层面，代理人林某凤称违约金过高，没法担负，人民法院充分考虑到签合同时买家李某也没有尽到审慎义务，对于涉案人员合同书没法实际履行存在一定的过失，因此将合同违约金调整至15万余元。

财务提议

1.当签约方为代理人时，须同时要求给予公证委托书，并资询公证机关检查真伪，并核实授权委托书行为主体、管理权限、时限，保留正本。

2.当不能提供公证委托书时，须让代理人签定《代理人有关商标授权的保证书》，在产权人追认前(即补公正法人授权书或者在合同里补签名)，为防范风险，提议一律将账款代管在房产中介处。

3.当代理人签约后，产权人没补受权、违反合同、并且还认为合同解除时，尽管合同书已经无法继续履行，但仍然可以根据合同相对性原则(谁签名，谁来管)，规定代理人承担违约责任。

由来：深网房地产

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